Долевое участие в строительстве
ОБ УПЛАТЕ НЕУСТОЙКИ ПО ДОГОВОРАМ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительств многоэтажных жилых домов и других объектов недвижимости……….» № 214-ФЗ, предусмотрено, что: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».
Таким образом, если Застройщик допустил просрочку или другими словами нарушил срок передачи квартиры Дольщику (участнику долевого строительства), то он должен уплатить неустойку, в соответствии с вышеприведенной статьёй закона в двойном размере.
Пример расчета неустойки по пункту 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве ………» № 214-ФЗ:
- срок передачи квартиры по договору долевого участия 1 сентября 2013 года;
- цена договора (или что то же самое, уплаченная дольщиком застройщику денежная сумма по договору) составляет 3 250 000 рублей;
- по состоянию на 1 декабря 2013 года застройщик допустил просрочку в передаче квартиры на 90 дней;
ставка рефинансирования ЦБ РФ: 8,25% годовых.
Расчет:
3 250 000 руб. х (8,25/300)% х 2 х 90 дней пользования = 160875 рублей
Надо сказать и это важно, обязанность уплаты данной неустойки носит императивный характер, что означает обязанность уплаты данной неустойки и в том случае, когда договор долевого участия не содержит условия о её уплате или договор содержит условие отличное от сформулированного законом правила, допустим, в сторону меньшего размера неустойки на случай нарушения застройщиком срока передачи квартиры.
Следует также учесть, что на правоотношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве с участием гражданина, распространяется действие законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей.
В пункте 5 статьи 28 Закона «О защите прав потребителей» сформулировано правило о том, что «В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени)».
Согласно приведённой статье закона Застройщик обязан уплатить потребителю (дольщику) неустойку в размере 3% от цены договора.
Таким образом, и это подтверждено судебной практикой, размер неустойки предусмотренной пунктом 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве…….» № 214-ФЗ носит минимальный характер, максимальный же размер неустойки в размере 3% за каждый день просрочки от цены договора установлен Законом «О защите прав потребителей».
Из изложенного следует, что на стороне Дольщика (участника долевого строительства) имеется установленное законодательством Российской Федерации право требовать от Застройщика уплаты неустойки за нарушение срока передачи квартиры в рамках договора долевого участия.
В силу того, что размер неустойки по закону «Об участии в долевом строительстве…..» № 214-ФЗ является минимальным, суд должен взыскивать такую неустойку в полном объёме.
Обращаем внимание Дольщиков на то, что неустойка за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия носит самостоятельную имущественную ценность и может быть отчуждена Дольщиком по договору уступки права требования любому другому лицу за плату, что позволит дольщику без обращения в суд получить от приобретателя неустойки денежные средства.
Заметим, что взыскание неустойки в суде или продажа её третьему лицу никоим образом не влияет на другие обязательства между Дольщиком и Застройщиком, а именно уплата неустойки не освобождает Застройщика от исполнения принятых им на себя по договору долевого участия обязательств и не увеличивает срок их исполнения.
Заявления Застройщика о том, что уплата им неустойки скажется на его финансовом состоянии и темпах строительства, всего лишь пустое сотрясание воздуха, рассчитанное на Ваше незнание и эмоции.
Компания «Аристо» специализируется на защите прав дольщиков в суде и в досудебном порядке.
Юридическая Компания «Аристо» осуществляет взыскание неустоек с Застройщиков за нарушение сроков исполнения обязательств по передаче квартир Дольщикам, а также за нарушение других обязательств по договорам долевого участия в строительстве.
Хорошев В.П.
NEW: Услуга будущим участникам долевого строительства - проверка Застройщика и сопровождение заключения договора.
Сбор данных о застройщике. Оценка его финансового состояния. Проверка застройщика на наличие предъявленных к нему исков, банкротства.
- Проверка договора об участии в долевом строительстве. на предмет соответствия его условий Вашим интересам и требованиям закона. При необходимости составляется протокол разногласий или предлагается свой вариант соглашения. Правовой анализ документов по земельному участку, на котором будет осуществляться строительство жилого дома.
- Если Вы приобретаете право требования передачи квартиры по обязательству из договора об участии в долевом строительстве, то, мы проверим, произвел ли Ваш правопредшественник оплату по договору об участии в долевом строительстве и каким образом он это сделал. В противном случае, если оплата им или, в свою очередь, его правопредшественником не произведена или произведена не в полном объеме, то приобретать такое право не следует, так как впоследствии реализовать его и приобрести квартиру не представляется возможным.
Мы проверим предложенный Вам договор уступки права требования (цессии) по которому Вы приобретаете право требования передачи квартиры, и выскажем свои рекомендации относительно условий этого договора, либо предложим Вам свой вариант такого соглашения. От себя заметим, что справка об оплате, выданная застройщиком Вашему правопредшественнику, не всегда подтверждает эту самую оплату (в случае судебного спора по оплате договора между застройщиком и подрядчиком (чаще всего оплата производится зачетом требований) наличие справки об оплате не является надлежащим доказательством погашения долга за квартиру Пример:дело №А43-14191/2011). Для исключения рисков предъявления исков о признании незаключенными соглашений о зачете требований по договорам о долевом участии, мы производим проверку юридической чистоты сделки зачета (равно как и любой другой сделки, в результате которой произведено погашение долга за квартиру).
- Допустим, Вы уже заключили соглашение об участии в долевом строительстве или приобрели право требования передачи квартиры по договору уступки у участника долевого строительства. Однако если застройщик нарушает срок передачи Вам квартиры, то в этом случае Фед. законом № 214-ФЗ предусмотрено взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом согласно части 2 статьи 6 Фед. закона № 214 –ФЗ неустойка взыскивается в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а в случае, если участником долевого строительства является гражданин, то указанная неустойка подлежит взысканию в двойном размере. С целью взыскания данной неустойки, а также убытков, вызванных просрочкой передачи объекта, специалист компании составит исковое заявление в суд (арбитраж), и будет представлять Ваши интересы в судебном процессе, равно как и в исполнительном производстве.
- Если просрочка в передаче объекта для Вас обременительна, и у Вас нет желания выслушивать обещания застройщика, то в этом случае специалист компании составит соответствующее уведомление о расторжении участия в долевом строительстве. Упомянутое уведомление будет обязательно содержать требование о возврате денежных средств уплаченных в качестве цены договора, а также процентов за пользование денежными средствами по части второй статьи 9 Фед закона № 214-ФЗ. Данное уведомление специалист компании направит застройщику и в госорган, осуществивший ранее регистрацию расторгаемого договора.
- С целью взыскания денежных средств, уплаченных в качестве цены договора и процентов, по части второй статьи 9 Фед. закона № 214-ФЗ за пользование этими денежными средствами, специалист компании подготовит исковое заявление в суд (арбитраж) и представит Ваши интересы в судебном процессе.
В.П.Хорошев
| Комплекс услуг для будущего участника долевого строительства включает в себя: |
| - проверку документов застройщика на предмет законности осуществляемого строительства (разрешительная документация, права на земельный участок и т.д.) |
| - изучение застройщика (подрядчика) на наличие признаков банкротства, оценка финансового состояния, изучение судебных дел застройщика |
| - проверку чистоты предстоящей сделки на предмет произведенной правопредшественником оплаты по договору |
| - проверку (корректировку) договора долевого участия в строительстве (уступки прав требования по договору долевого участия) |
| - оценку рисков неисполнения Застройщиком своих обязательств |
