О вексельных схемах в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

Главная » Полезные статьи » Долевое участие в строительстве » О вексельных схемах в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

          Застройщик предлагает купить Вам его собственный вексель. При продаже векселя будущему дольщику, застройщик, как правило, в качестве мотива или точнее цели указывает на то, что оплату по договору долевого участия (далее по тексту ДДУ) следует произвести в будущем выданным им векселем. 
         Почему застройщик предлагает вместо уплаты денег приобрести у него вексель, зачем ему это нужно? Ответ очень прост и искать его следует в пункте 1 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…….» № 214-ФЗ, согласно которому, Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
        Могут быть конечно и другие причины применения вексельных схем, но в любом случае они применяются исключительно к пользе застройщика.
        И снова вернёмся к самой сделке приобретения векселя. Как правило, это договор купли-продажи векселя (ордерной ценной бумаги), в соответствии с условиями которого, застройщик выдает (продает) свой вексель гражданину, а тот в свою очередь обязуется уплатить за него определённую денежную сумму (цену). В таком договоре, как правило, и это не случайно, нет и слова о том, что получаемая застройщиком денежная сумма за вексель фактически, но не юридически получена им в счет цены ДДУ, который на тот момент с гражданином ещё не заключен. И это естественно, так как на момент получения денег за вексель застройщик, как представляется, не имеет разрешения на строительство дома и соответственно не вправе привлекать денежные средства граждан.
         В результате дольщик в обмен на заверения застройщика о том, что оплату по ДДУ можно будет произвести выданным им векселем, заключает с гражданином фактически притворный (фиктивный) договор купли-продажи векселя.
         Гражданин рассчитывает на то, что вернув вексель застройщику он, таким образом, уплатит цену по ДДУ, в связи с этим будущий дольщик не предъявляет приобретённый им вексель к платежу с целью получения денег как предписывают нормы вексельного законодательства, иначе схема застройщика потеряет всякий смысл. 
        Будущий дольщик ожидает, когда застройщик «пригласит» его для заключения ДДУ. Но этого может и не произойти, как гласит пословица: «Обещанного три года ждут», не сложно предугадать, что застройщик может так и не получить разрешения на строительство, без которого он не вправе привлекать денежные средства и заключать договоры участия в долевом строительстве.
        Общеизвестно, что срок исковой давности составляет три года, но нормы вексельного, достаточно сложного законодательства предусматривают сокращенные сроки предъявления векселя к платежу, при пропуске которых вексель превращается просто в красивую бумагу. И в лучшем случае через не один судебный процесс можно попытаться вернуть уплаченные за вексель деньги и только.
         В данной статье описана мной пожалуй самая распространённая (типичная) ситуация, но есть множество других с несколько иными обстоятельствами, но все они схожи в одном: будущий дольщик совершает не нужную ему сделку купли-продажи векселя в обмен на ничем не подкреплённые обещания.
Что делать в такой ситуации? Ответ прост, когда застройщик озвучил вам такую схему, не спешите подписывать договор купли-продажи векселя, а попросите его, как минимум, предъявить Вам разрешение на строительство и в случае отказа, обратитесь к специалисту за соответствующими разъяснениями.
Автор данной статьи принял участие в качестве представителя истца по делу о взыскании процентов за пользование денежными средствами, уплаченными в счет цены по ДДУ с применением застройщиком вексельной схемы.
        Фабула дела такова. Дольщик вследствие нарушения застройщиком срока передачи квартиры по договору расторг последний и в претензионном порядке потребовал от застройщика возврата уплаченных денежных средств в счет цены по договору и процентов за пользование данными денежными средствами по части 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…….» № 214-ФЗ, с момента возврата векселя застройщику и до определённой даты. Право требования уплаты процентов дольщик продал (уступил) ООО «Аристо». ООО «Аристо» обратилось с иском в Арбитражный суд Нижегородской области с требованием о взыскании данных процентов.
         В ходе судебного процесса нам удалось доказать, что приобретённый дольщиком по договору купли-продажи вексель был возвращен им застройщику в счет уплаты цены по договору долевого участия в строительстве. И с этого момента, а не с момента (заключения) ДДУ, подлежали начислению проценты в качестве платы за предоставленный застройщику коммерческий кредит по статье 823 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Дело А43-24597/2013.
                                                                                                                     В.П. Хорошев

Обратная связь
Имя*:
Телефон/E-mail*:
Сообщение: